АРЕНДА КВАРТИР

Аренда квартир | Договор найма | Количественный состав

Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей "без вредных привычек" в квартиру не заселятся тридцать три вьетнамца, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники - дети и жена. Брат из Баку, который приехал погостить в Москве, "пока не найдет работу", или практикантка, оставшаяся ночевать, потому что "метро уже не ходит", формально не имеют права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное - доступ в жилье без ограничений - не закреплено в договоре. Нарушение этого пункта - достаточное основание для того, чтобы расторгнуть договор раньше времени: свидетельских показаний суду будет достаточно.

Но в общем-то договор для того и нужен, чтобы все проблемы между сторонами могли решаться до суда.

При классической схеме аренды агентство берет на себя лишь роль сведения сторон друг с другом. Но все популярнее становится так называемое доверительное управление, когда хозяин квартиры и жилец общаются через посредника в течение всего срока аренды.

Суть этой схемы заключается в том, что хозяин квартиры заключает специальный договор с агентством недвижимости. По этому соглашению компания получает право сдавать квартиру внаем, получать с арендатора плату, следить за состоянием жилья и соблюдением условий договора со стороны жильца. Такой договор заключается на достаточно длительный срок - от одного года. Агентство взимает за свои услуги разовый взнос в размере 50-100% ежемесячной оплаты, а ежемесячные комиссионные риэлтеров составляют от 10 до 25% арендной платы. Хозяин квартиры может получать деньги как наличными, так и банковским переводом, причем финансовые трудности того, кто снимает квартиру, его не волнуют. Заплатил жилец или нет - агентство обязано расплатиться с хозяином квартиры в четко оговоренный срок. Посредник берет на себя не только труд по взиманию платы с арендатора, но и оплату коммунальных услуг и телефона (кроме межгорода: за него деньги вносит наниматель).

Квартиру, сданную в доверительное управление, в обязательном порядке страхуют, причем за счет агентства. Страхуются отделка, мебель и гражданская ответственность нанимателя. Более того, специальный человек регулярно (раз в три месяца) осматривает квартиру, проверяя, нет ли каких-либо повреждений. Если необходимо, делается ремонт. Когда наниматель решит съехать, он обязан за месяц предупредить об этом агентство, которое накануне выезда принимает у него квартиру по акту приемки-передачи: исправно ли имущество и оборудование, оплачены ли телефонные счета и т. п. Если возникают какие-либо проблемы, компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, внесенная клиентом при вселении. Если же все в порядке, залог возвращается бывшему жильцу.

Доверив агентству управлять своей недвижимостью, хозяин практически полностью избавляется от проблем и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать. Это не значит, что хозяин совершенно не в курсе того, что происходит в его квартире. По договору он может в сопровождении агента приезжать "проведывать" свое имущество. Нанимателям снимать такие квартиры тоже удобно: во-первых, отработан механизм расчетов, во-вторых, хозяин не выставит за дверь без объяснения причин, а при возникновении конфликтной ситуации агентство обязательно примет во внимание мнения как хозяина, так и жильца.